Dalam dunia properti yang terus berkembang, baik individu maupun badan usaha semakin menyadari pentingnya memahami aspek perpajakan yang melekat pada setiap transaksi. Salah satu topik krusial yang sering menjadi pusat perhatian adalah perbedaan antara Pajak Penghasilan (PPh) Final atas transaksi jual beli properti dan sewa properti. Meskipun sama-sama menyangkut aset berupa tanah dan bangunan, kedua jenis transaksi ini memiliki ketentuan perpajakan yang sangat berbeda.
Mengetahui dan memahami perbedaan ini bukan sekadar untuk memenuhi kewajiban perpajakan, tetapi juga menjadi bagian penting dari strategi keuangan yang efisien dan patuh hukum. Dalam banyak kasus, kurangnya pemahaman mengenai aturan PPh Final dapat menyebabkan kekeliruan pelaporan hingga potensi denda administratif. Oleh karena itu, artikel ini akan membahas secara menyeluruh tentang perbedaan PPh Final jual beli dan sewa properti.
Dasar Hukum dan Definisi
PPh Final atas transaksi properti diatur secara terpisah untuk jual beli dan sewa. Untuk jual beli, dasar hukumnya adalah Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 serta Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 261/PMK.03/2016. Sedangkan untuk sewa properti, ketentuannya tercantum dalam PP Nomor 34 Tahun 2017 dan PMK Nomor 34/PMK.010/2017.
Secara definisi, jual beli properti adalah pemindahan hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan dari satu pihak ke pihak lain. Sementara sewa properti berarti pemberian hak guna pakai atas tanah atau bangunan kepada pihak lain dalam jangka waktu tertentu dengan imbalan berupa uang sewa.
Subjek dan Objek Pajak
Dalam transaksi jual beli properti, subjek pajaknya adalah penjual properti. Artinya, kewajiban membayar PPh Final berada di pihak penjual. Objek pajaknya meliputi penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik berupa rumah, ruko, apartemen, hingga tanah kosong.
Sedangkan dalam transaksi sewa properti, subjek pajaknya adalah pihak yang menerima penghasilan dari sewa, yaitu pemilik properti. Objek pajaknya adalah seluruh penghasilan bruto yang diterima dari penyewaan tanah dan/atau bangunan, tanpa dikurangi biaya operasional, perawatan, maupun penyusutan.
Tarif PPh Final
Dalam bagian ini, kita akan mengulas secara rinci tarif PPh Final yang dikenakan dalam transaksi jual beli dan sewa properti, disertai contoh perhitungan agar lebih mudah dipahami.
Jual Beli Properti
Tarif PPh Final untuk jual beli properti dibedakan sebagai berikut:
- 2,5% dari jumlah bruto pengalihan hak atas tanah/bangunan.
- 1% untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana kepada masyarakat berpenghasilan rendah.
- 0% jika transaksi dilakukan dengan pemerintah dalam proyek strategis tertentu.
Contoh Perhitungan: Seorang investor menjual sebuah ruko seharga Rp1.200.000.000. Maka, PPh Final yang harus dibayar adalah:
Rp1.200.000.000 x 2,5% = Rp30.000.000
Sewa Properti
Untuk sewa properti, tarif PPh Final adalah sebesar 10% dari jumlah bruto penghasilan sewa. Tarif ini bersifat final dan tidak dapat dikurangkan lagi dengan biaya-biaya lainnya.
Contoh Perhitungan: Sebuah gudang disewakan dengan nilai sewa tahunan sebesar Rp200.000.000. Maka PPh Final yang dikenakan adalah:
Rp200.000.000 x 10% = Rp20.000.000
Waktu Pembayaran dan Mekanisme Setor
Pada transaksi jual beli properti, PPh Final wajib dibayarkan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Bukti setor PPh ini menjadi syarat mutlak agar AJB dapat diproses secara sah.
Sementara itu, untuk transaksi sewa properti, pembayaran PPh Final disesuaikan dengan status penyewa:
- Jika penyewa adalah individu bukan pemotong pajak, maka pemilik properti (penerima penghasilan) yang wajib menyetor pajak.
- Jika penyewa adalah badan usaha atau instansi yang merupakan pemotong pajak, maka penyewa berkewajiban memotong dan menyetorkan PPh atas nama penerima sewa.
Pembayaran dilakukan paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya setelah penghasilan diterima, dan pelaporan dilakukan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
Perbandingan Jual Beli & Sewa Properti
| Keterangan | Jual Beli Properti | Sewa Properti |
|---|---|---|
| Dasar Hukum | PP No. 34/2016 & PMK No. 261/PMK.03/2016 | PP No. 34/2017 & PMK No. 34/PMK.010/2017 |
| Definisi | Pemindahan hak kepemilikan properti | Pemberian hak penggunaan properti dalam waktu tertentu |
| Subjek Pajak | Penjual properti | Penerima penghasilan sewa (pemilik) |
| Objek Pajak | Pengalihan hak atas tanah/bangunan | Penghasilan dari penyewaan tanah/bangunan |
| Tarif PPh Final | 2,5% / 1% / 0% | 10% dari penghasilan bruto |
| Waktu Pembayaran | Sebelum AJB ditandatangani | Tanggal 10 bulan berikutnya |
Kepatuhan dan Perencanaan Pajak Properti
Memahami ketentuan perpajakan secara menyeluruh membantu individu dan pelaku usaha dalam merencanakan transaksi secara legal dan efisien. Di sinilah peran Trust Tax Consultant (TTC) sebagai konsultan penghematan pajak di Jogja menjadi sangat penting. Dengan pengalaman dan keahlian yang dimiliki, TTC dapat membantu Anda menavigasi kompleksitas peraturan pajak properti, mulai dari tahap perencanaan hingga pelaporan dan dokumentasi.
Menggunakan jasa konsultan profesional seperti TTC tidak hanya memberikan kepastian hukum, tetapi juga membuka peluang penghematan pajak yang sah dan strategis. Jangan biarkan kesalahan administratif atau interpretasi peraturan mengganggu kelancaran investasi properti Anda.
Penutup
Transaksi jual beli dan sewa properti memang sama-sama melibatkan aset fisik berupa tanah dan bangunan, namun memiliki ketentuan perpajakan yang sangat berbeda. Dari sisi tarif, subjek, objek, hingga waktu pembayaran, semuanya memiliki regulasi masing-masing yang harus dipahami dengan baik.
Bagi para pemilik aset, investor, maupun pelaku usaha di bidang properti, memahami dan mematuhi ketentuan PPh Final merupakan kewajiban sekaligus strategi dalam mengelola beban pajak secara optimal. Bila Anda ingin memastikan kepatuhan sekaligus melakukan perencanaan pajak secara efektif, berkonsultasilah dengan profesional seperti Trust Tax Consultant.
Baca juga: Cara Registrasi e-Filling & Penggunaannya di DJP Online